עו"ד טל קדש, מומחה למיסוי מונציפאלי ורשויות מקומיות, סוקר עבורכם את הדגשים המשפטיים הנוגעים למתן אישורים מאת הרשות המקומית, לשם העברת הזכויות ברשם המקרקעין.
בחלק מעסקות במקרקעין, כגון רכישת דירה, לאחר ביצוע העסקה בין הצדדים, נדרש מאת העירייה אישור כי אין כל חובות לעירייה בגין הנכס נשוא העסקה, בכדי לרשום את הרוכש כבעל זכויות בנכס אצל רשם המקרקעין. במקרה בו רובץ על הנכס נשוא העסקה חובות כלפי העירייה, לרוב העירייה לא תנפיק את האישור הנדרש על ידי רשם המקרקעין. באילו מקרים רשאית העירייה שלא להנפיק אישור ובאילו מקרים היא מחויבת להנפיק את האישור על אף שרובץ על הנכס חובות כלפיה? עו"ד טל קדש על החוק ופסיקת בית המשפט בנושא.
לשון החוק
סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] קובע כלהלן:
324.(א)לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר –סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.
במקרה בו רובץ על הנכס חוב של המוכר
בעתמ (י-ם) 8599/08 יעד שיאן נדל"ן נ´ עיריית ירושלים נידונה שאלת האפשרות החוקית של רשות מקומית לעכב מתן אישור לטאבו לצורך רישום העברת זכויות בנכס. העותר רכש של נכס וביקש לקבל מאת העירייה אישור לצורך רישום זכויותיו בטאבו. העירייה סירבה לספק לעותר את האישור המבוקש, שכן על הנכס רבצו חובות של המוכר בגין מס ארנונה. לשיטת העותר, ההבדל בין מוכר לבין הקונה נכס הינו, שהמוכר עוזב את הנכס, ומשכך דרוש לעירייה לגביו אמצעי גביה נוסף, הוא התניית הרישום בהמצאת תעודת העדר חובות. לעומתו, הקונה שהוא הבעלים החדש נמצא בנכס, זכויותיו בנכס ניתנות לעיקול, ואיתורו לצורך גביית הארנונה קל יותר. בית המשפט דחה טיעון זה של העותר. החובה לסלק את החובות כלפי העירייה קבע בית המשפט, מוטל הן על הרוכש והן על המוכר של הנכס. במקרה זה, הנכס היה רשום על שם המוכר במנהל מקרקעי ישראל אך לא ברשם המקרקעין. על כן קבע בית המשפט, פרשנות העותר מרוקנת מתוכן את סעיף 324, שכן על פי מבחן הבעלים הרשום, גם המוכר אינו חייב לסלק את חוב הארנונה עד ליום בקשת התעודה מהעירייה, שכן הנכס כאמור, כלל אינו רשום על שמו.
אם כן, כאשר רוכש של נכס מבקש לקבל מאת העירייה תעודה המעידה כי אין כל חוב לעירייה, הרוכש אינו רשאי לחייב את העירייה לספק לו תעודה כאמור המתייחסת לתקופה שמיום בקשת התעודה ואילך, ובמילותיו של בית המשפט "מערכת היחסים החוזית הפנימית בין הצדדים אינה אמורה להשפיע על היקפה ועל תכליתה של הוראת חוק בדבר גביית מס".
חוב ארנונה של מחזיקים שאינם הבעלים
בבגץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ´ עיריית יבנה נידון סירובה של עירייה לספק אישור לטאבו לפי סעיף 324 (א) לפקודה, כאשר על נכס שהועברו בו זכויות, רבצו חובות עבר של שוכרים. בפסק דין פרופיל חן העותרת הייתה בעלים של נכס שזכויותיה לא נרשמו ברשם המקרקעין בשל הליכי פרצלציה שבוצעו בשטחים שכללו את הנכס. לאחר סיום הליך הפרצלציה, פנתה העותרת לעירייה בבקשה לקבל את האישור הדרוש לצורך רישום זכויותיה בנכס ברשם המקרקעין. העירייה סירבה לבקשה כאמור, זאת בשל חוב בגין ארנונה ומים שנוצר על ידי שוכרים שהחזיקו במבנה שהוקם על הנכס.
העותרת טענה, כי תשלומים בגין מס ארנונה ומים חלו על השוכרים של הנכס וכי יש לפרש את לשון סעיף 324 (א) לפקודה כך שכוונתו כי לבעלי הנכס אין כל חוב כלפי העירייה ומשכך, אין למנוע בעדה מלקבל את האישור כאמור. בעוד העירייה הסכימה כי התשלומים כאמור חלים על השוכרים, לשיטתה יש לפרש את סעיף 324 (א) לפקודה כך שהכוונה היא לגבי חובות החלים על הנכס. כלומר, לטענת העירייה, אין זה משנה אם החובות נוצרו על ידי המחזיקים או על ידי הבעלים, שכן אישור העירייה לצורך רישום ברשם המקרקעין מעיד כי לנכס אין כל חוב ומשכך, אין היא יכולה לספק לעותרת את מבוקשה.
בית המשפט הסכים עם פרשנות העותרת של סעיף 324 (א) וקבע כי לשון הסעיף קובעת כי האישור מעיד על כך שלבעלים של הנכס אין כל חוב כלפי העירייה ולא כי על הנכס לא רובץ כל חוב כלפי העירייה וקיבל את העתירה. כך נקבע גם בפסקי דין מאוחרים לפסק דין זה (ראה למשל עתמ (חי´) 912-12-12 כריס רפאלי נ´ עיריית חיפה).
במקרה בו רובץ על הנכס חוב של מחזיק שהינו בעל שליטה בבעלי הזכויות בנכס
בבגץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ´ עיריית יבנה, כאמור לעיל נידונה שאלת ההפרדה בין חובות בגין ארנונה של בעלי הזכות להירשם כבעלים בנכס, לבין חובות כאמור של שוכרי הנכס. כעת נדון בשאלה על מי רובצים החובות כלפי העירייה כאשר שוכר הנכס הינו בעל השליטה והמנהל של מי שרשאי להירשם כבעלים של הנכס. ב- עתמ (חי´) 476-07-10 יצחק סולומון בע"מ – חברה לבנייה ועבודות ציבוריות נ´ עיריית חיפה דובר בעותרת שהיא חברה בע"מ, אשר רכשה שטח עליו הוקם נכס אשר הושכר למנהל ובעל השליטה בעותרת ואשר צבר חובות בגין ארנונה. כאשר ביקשה העותרת, כאמור חברה בע"מ, למכור את זכויותיה בנכס ולהעבירן ברשם המקרקעין על שם הרוכש, סירבה העירייה לספק לה את האישור הדרוש לה לפי סעיף 324 (א) לפקודה, בטענה כי בפועל, מדובר בחוב של העותרת עצמה, שכן היא והשוכר, חד הם ועל כן אין להפריד בין חוב של חברה בע"מ לבין זה של בעל השליטה בה. מנגד טענה העותרת, כין מדובר בשתי יישויות נפרדות וכי החוב נצבר על ידי בעל השליטה בה באופן אישי ומשכך, העירייה אינה רשאית לסרב לבקשתה לקבל אישור לפי סעיף 324 (א) לפקודה.
בית המשפט קיבל את טענתה של העותרת, כי לא ניתן לראות בחוב בעל השליטה בה כחובה שלה וקבע – "מר סולומון ז"ל והעותרת הינן ישויות משפטיות נפרדות. אין כל מניעה שאדם שהינו בעל מניות בחברה שהיא בעליו של נכס, יחזיק בנכס באופן אישי, בין על פי הסכם שכירות עם החברה ובין הסכם אחר, או להיפך, חברה תחזיק בנכס שבעליו הינו אדם פרטי שהוא גם בעל מניות בה. כל עוד לא קיימת עילה בדין להרים את מסך ההתאגדות של החברה, יש לראות בחברה ובבעלי מניותיה כבעלי אישיות משפטית עצמאית."
התיישנות החוב
בעתמ (ת"א) 1710-02-10 מאיר ניר נ´ עיריית אור יהודה, דן במקרה בו ביקש עותר אשר מכר את זכויותיו בנכס אישור להעברת זכויות ברשם המקרקעין, אך זו סירבה בשל חוב שנצבר על ידו בין השנים 1999-2001. העותר טען, כי המדובר בחוב שהתיישן בשל שיהוי ניכר מצד העירייה להביא את דבר קיומו של החוב לידיעתו.
בית המשפט קיבל את טיעונו של העותר וקבע, כי העירייה נקטה בגישה של "שב ואל תעשה" מזה שנים ארוכות ולא פעלה לגביית חוב הארנונה. בנסיבות העניין קבע בית המשפט, התניית הנפקת האישור בתשלום חובות עבר הינו בלתי סביר, בלתי הוגן ולא מידתי ומן הראוי כי הרשות המקומית לא תשתהה בגביית חובות עבר ותנקוט בפעולות לגבייתן לנוכח הסתמכות הנישום על פעולות הגבייה של הרשות המקומית. יתרה מכך, קבע בית המשפט, מלבד הפגיעה במוכר הזכויות בנכס, התנהלות העיריה גורמת לפגיעה ברוכש הזכויות, שאיננו צד למחלוקת בין העירייה לבין המוכר ובכך לעיכוב העברת הבעלות על שמו. לא סביר קבע בית המשפט, כי הרוכש לא יוכל לרשום את זכויותיו ברשם המקרקעין.
אישור עירייה לפי סעיף 324 לפקודה בעת רישום משכנתה על נכס שהינה בגדר "העברת זכויות במקרקעין"
בבג"ץ 7009/04 עיריית הרצליה נ´ היועמ"ש ואח´, נדונה השאלה, האם עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה הינה בגדר "העברת זכויות במקרקעין" או "מימוש זכויות במקרקעין" בין היתר במשמעות סעיף 324 לפקודת העיריות. זאת, באופן המאפשר לרשויות למנוע את רישום עסקת המשכנתה עד שיסולקו במלואם חובות הארנונה והיטל ההשבחה הנוגעים לנכס.
לגבי שאלת החיוב בתשלום ארנונה בד בבד עם רישום משכנתה, נפסק כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה מהווה העברת זכויות במשמעות סעיף 324(א) לפקודת העיריות. לפיכך, על רשם המקרקעין לדרוש, כתנאי לרישום משכנתה, תעודה המעידה על סילוק חובות הארנונה, כאשר מדובר בחובות מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, כלומר כאשר הבעלים של המקרקעין הוא אף המחזיק בהם. מאחר שרשם המקרקעין פעל עד למועד מתן פסק הדין (5/2/14) על פי נוהל בו נקבע אחרת, הורה בג"ץ לרשם המקרקעין לתקן את הנוהל באופן המחייב הצגת תעודה כאמור כתנאי לרישום משכנתה.
קבועה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לעומת סעיף 324(א) לפקודת העיריות עוסק בסילוק חובות לעירייה כתנאי לרישום עיסקה במקרקעין הטעונה רישום, הרי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, קובע את חובת תשלום היטלים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כתנאי לרישום כאמור. וכך קובע סעיף 10(א) לתוספת השלישית: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה בהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". על כן, בניגוד לסעיף 324 לפקודת העיריות, המתייחס לנקודת הזמן בה מבוקש לרשום עסקה שהינה בגדר העברה של הנכס, הרי סעיף 10(א) לתוספת השלישית מתייחס למועד בו מבוקש לרשום עסקה שהיא בגדר מימוש הזכויות במקרקעין. זאת, שכן זהו המועד הקובע לתשלום היטל ההשבחה. על כן, נפסק כי עסקת הלוואה המובטחת במשכנתה אינה מהווה מימוש זכויות במשמעות הוראות התוספת השלישית. לפיכך, לא קמה חובה לשלם היטל השבחה, בד בבד עם רישום המשכנתה. מטעם זה, לא נפל פגם בנוהל על פיו פועל רשם המקרקעין, שמכוחו לא נדרשת בשלב רישום המשכנתה תעודה מטעם הוועדה המקומית המעידה על תשלום היטל ההשבחה הרובץ על הנכס הרלוונטי.
*עו"ד טל קדש , עורך דין ארנונה.
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
**עורך דין ונוטריון טל קדש, עוסק במיסוי מוניציפלי, ניהול הליכים מנהליים מול רשויות, עתירות מנהליות, ערעורים מנהליים, השגות ועררים.
עוה"ד טל קדש, הינו מחבר הספר : "דיני ארנונה- פרשנות הלכה ומעשה (2018), הוצאת בורסי. לינק לאזכור הספר בפסיקה: לחץ כאן
מוזמנים לקרוא בנוסף:
1. הדרך להמנע מחיובים מיותרים בארנונה
2. חיוב ארנונה בשכירות קצרת טווח
3.חיוב ארנונה רטרואקטיבי
4. חובת הרשות לבדוק שינוי בעלות בנכס
