למועד גמר הבניה של נכס על פי צווי הארנונה של רשויות מקומיות רבות במדינת ישראל, קיימת השפעה ישירה על שיעור החיוב הארנונה השנתי.
המדובר בהפרשים של עשרות שקלים ולעיתים מאות שקלים בחיוב למ"ר ובחישוב שנתי יכול הדבר להסתכם באלפי שקלים לשנה, כתלות במועד גמר הבניה של הנכס ובאיזור בו הוא מצוי.
כך למשל, בסעיף 1.3.3 (א) לצו הארנונה של עיריית תל אביב נקבע כי חיוב הארנונה הינו בהתאם לסוג הבניין לפי תיאור ושנת הבניה. בסעיף 1.3.3 (ב) לצו הארנונה נקבע כי - "נוסף לבנין שטח עקב שיפוץ שנעשה בו, תקבע שנת הבנייה בכל הנוגע לשטח הנוסף, לפי מועד ביצוע השיפוץ".
ועדת הערר של עירית תל אביב דנה זה מכבר במחלוקת ביחס שנת בניה של שטח של 56 מ"ר בלבד בתוך דירת מגורים בבנין משותף בשכונת למד בתל אביב.
היקפה הכספי של המחלוקת אמנם אינו רב ומסתכם בסך של כ- 1,000 ₪ לשנה אך ביחד עם זאת לאור המאבק המשפטי שנוהל בין הצדדים, המחלוקת מעוררת עניין ועשויה לתרום ידע לתושבים המבקשים לחסוך בחשבון הארנונה.
העירייה נזכרה בשלהי 2021 להגדיל את שומת הארנונה של דירת העוררת בגין שיפוץ אשר בוצע לכאורה בשנת 2007, עת מבנה שהיה על גג הדירה נהרס ונבנה מחדש.
העירייה ביקשה לאור שיפוץ או בנייה של תוספת בשטח 56 מ"ר ביקשה לשנות את מועד גמר הבנייה ולחייב שטח זה לפי גמר בנייה 2007, לא בהתאם לתעריף המוזל יותר של גמר בניית הבניין בשנת 1973 אשר בו חוייבה כל הדירה עד אז.
המדובר בבניין ישן משנות השבעים אשר עליו הותקנו ונבנו ארובות וחיפויי אזבסט המזיקים לבריאות.
העוררת טענה כי עם סיום הבניה של הבנין בשנת 1973 גם הסתיימה הבנייה של חדר על גג הדירה (התוספת) אשר היה עשוי מאזבסט – וגם חויב בארנונה בהתאם לשנת הבנייה של הבניין.
בשנת 2002 אמנם בוצע שיפוץ כללי על ידי חברת עזרה וביצרון של הבנין כולו וגם עבודות בדירה ואולם אין לראות בכך בניה חדשה המקימה בסיס לעדכון מועד גמר הבניה של הדירה.
בשנים 2006 ו- 2007 בוצע בדירה שיפוץ הכולל החלפת חיפוי ארובה מאסכורית לגבס כאשר הדבר נועד לצורך פתרון בעיית ריח של פליטת סולר גם שיפוץ זה אינו מקנה אפשרות להגדלת שומת הארנונה ולשינוי גמר הבנייה, עת הדירה נקנתה במצבה ובוצעו שינויים אשר לא הגדילו שטח הדירה.
העוררת טענה באמצעות עורך הדין טל קדש כי אין המדובר בבניה חדשה כי אם דווקא בהסרת מבנים מסוכנים המזיקים לבריאות (עשויים מאזבסט) והחלפת רכיבים, באופן העולה בקנה אחד עם סעיף 20 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) "החלפת רכיב בבניין הניתן להחלפה ברכיב אחר בעל מידות זהות, כגון רעפים, חלונות, צנרת מים, כבלי חשמל, כבלי תקשורת וכן החלפת חיפוי אבן בחזיתות במבנה פשוט פטורה מהיתר, ובלבד שהרכיב שיוחלף יהיה באותו מיקום".
על פי סעיף 9א לחוק ההסדרים אין אפשרות לשנות סיווג משנה של נכס שנעשה בו שיפוץ ולהעלות את סכום הארנונה בגין השיפוץ. ניתן לשנות את הסיווג לפי סוג בנין לצורך הענין, רק אם נוסף שטח בעקבות השיפוץ.
ועדת הערר לענייני ארנונה קבעה כי בהיעדר היתר בניה או כל ראייה משמעותי אחרת המלמדת באופן ברור כי 56 מ"ר על גבי גג הדירה נהרסו כליל ונבנו מחדש בשנת 2007, יש לפרש את הדין לטובתה של העוררת.
ועדת הערר קיבלה את הערר וקבע כי העירייה לא עמדה בנטל הראייתי המוטל עליה להוכיח קיומה של תוספת בניה או ביצוע עבודות שיפוץ אשר יש בהן כדי לשנות את שנת הבניה וכפועל יוצא להגדיל את חיוב הארנונה, מאחר ודה פקטו לא 'נוסף לבנין שטח עקב שיפוץ שנעשה בו' בהתאם לסעיף 1.3.3 לצו הארנונה.
עוה"ד טל קדש- ייצוג מול רשויות מקומיות בהליכי השגה, ערר, עתירות וערעורים.
עוה"ד ונוטריון טל קדש, מחבר הספר "דיני ארנונה, פרשנות הלכה ומעשה".
מייל: tal@kadesh-law.co.il
